sábado, 17 de dezembro de 2022

Não tenho “documento do imóvel”, registro e nunca paguei IPTU. Posso regularizar por meio do usucapião?


 
Foto: Reprodução
TRATANDO DO RECORRENTE DILEMA da regularização de imóveis vez por outra nos depararemos com casos onde a moradia já se encontra consolidada no tempo ainda que o ocupante do imóvel não tenha qualquer documento do mesmo, inclusive sem nunca ter ido ao Cartório de Imóveis em algum momento investigar a origem do bem. A “Certidão da Matrícula Imobiliária” é um documento que hoje em dia pode ser conseguido com muita facilidade através da INTERNET e vai apontar a ORIGEM REGISTRAL do bem. Esse é o ponto de partida para o início de um procedimento de regularização que buscará outorgar ao final a PROPRIEDADE do bem em favor daquele que esteja dando a necessária FUNÇÃO SOCIAL ao bem, ainda que não tenha sobre ele qualquer “documento” que materialize uma transação imobiliária.
A regularização imobiliária fornece diversos benefícios a quem detém imóvel em situação irregular, sendo o principal deles a SEGURANÇA. Em seguida a VALORIZAÇÃO do seu patrimônio e também a PUBLICIDADE e DISPONIBILIDADE já que, uma vez regularizado o Registro de Imóveis (RGI) em nome do titular de fato – agora então podendo ser referido como titular registral – este poderá inclusive transacionar seu imóvel pelo efetivo valor de mercado, sem desvalorização por não estar regularizado junto ao Cartório. A transação então sai da CLANDESTINIDADE e pode ser feita pelo efetivo valor real.

Não se olvide, como já falamos diversas vezes aqui, que uma vez preenchidos os requisitos para a prescrição aquisitiva (Usucapião) o titular/ocupante do imóvel tem a seu favor o direito estabelecido na Lei, porém, dada a inexistência de um TÍTULO e um REGISTRO em seu nome, junto ao Registro Imobiliário, não terá SEGURANÇA e OPONIBILIDADE (nem PAZ) enquanto não obtiver o reconhecimento do seu direito mediante uma sentença em PROCESSO JUDICIAL ou, com mais facilidade, pela VIA EXTRAJUDICIAL através do procedimento em Cartório, com assistência de Advogado, nos termos do art. 216-A e Provimento CNJ 65/2017.

É importante sempre recordar que o que se deve evidenciar e comprovar no pedido de reconhecimento da Usucapião – seja ele judicial ou extrajudical – serão os requisitos que a Lei exige e esses requisitos variarão conforme a ESPÉCIE DE USUCAPIÃO pretendida.
Enquanto algumas exigem TEMPO maior e menos formalidades, outras exigem TEMPO menor porém mais requisitos, como inexistência de outro imóvel em nome do pretendente, JUSTO TÍTULO, BOA-FÉ etc. Bom anotar também que o PAGAMENTO DE IPTU (ou mesmo ITR para imóveis rurais) nunca foi requisito para o sucesso da Usucapião – em que pese ser sempre recomendável que o ocupante pague tal imposto já que obrigatoriamente o MUNICÍPIO participará do procedimento (mesmo na via extrajudicial) e por certo não deixará de cobrar pelo imposto devido.

Efetivamente o que se deve pinçar em todos as demandas que intencionam a regularização mediante USUCAPIÃO é a demonstração da POSSE qualificada (com animus domini, intenção de dono, ininterruptamente), que a COISA É HÁBIL (já que nem todas as coisas são passíveis de Usucapião) e que a posse já perdura pelo TEMPO exigido em Lei para a modalidade pretendida (lembrando que a Lei pontua usucapião podendo ser consolidada com o prazo de 2, 5, 10 e 15 anos, conforme cada caso).

Há modalidades como a USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA que não exigem nem mesmo JUSTO TÍTULO nem BOA FÉ (vide art. 1.238 do CCB). A doutrina do ilustre Professor e Desembargador do TJRJ, Dr. MARCO AURÉLIO BEZERRA DE MELO (Direito Civil. 2019) é clara sobre a posse que tem o condão de gerar a USUCAPIÃO:
“Para que haja uma posse ‘ad usucapionem’ é necessário que a posse seja ININTERRUPTA, sem OPOSIÇÃO, com INTENÇÃO DE DONO, durante determinado PRAZO LEGAL, e que a mesma incida sobre COISA HÁBIL a ser usucapida”.

Dessa forma, como aconselhamento a quem pretende a usucapião no futuro, fica sim a sugestão de recolher os pagamentos (já que além de poder “ajudar” a robustecer um conjunto probatório necessário à usucapião pode até mesmo afastar eventual possibilidade de execução fiscal sobre o bem) – todavia, não se deve esquecer que o pagamento de impostos sobre o imóvel – como o IPTU – jamais foi requisito para o reconhecimento da Usucapião, como inclusive confirma a jurisprudência:

“TJPR. 0006678-90.2011.8.16.0174. J. em: 06/07/2018. AÇÃO DE USUCAPIÃO. RÉUS QUE PAGAVAM O IPTU SOBRE O IMÓVEL. IRRELEVÂNCIA. FATO QUE NÃO TORNA A POSSE DOS AUTORES VIOLENTA OU DESCONTÍNUA. INEXISTÊNCIA DE REQUISITO LEGAL QUE OBRIGUE AQUELE QUE ALMEJA A USUCAPIÃO A PAGAR OS IMPOSTOS QUE RECAEM SOBRE O IMÓVEL. AUTORES QUE TERIAM ENGANADO OS RÉUS E ATUADO EM MÁ-FÉ. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA (ART. 1.238 DO CCB) QUE NÃO EXIGE A BOA-FÉ. FATO TAMBÉM IRRELEVANTE. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS MAJORADOS. ART. 85 § 11º DO CPC. RECURSO DESPROVIDO”.



Com informações do site: jornalcontabil

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